Türkiye’de Kiracının Tahliyesi: Hukuki Sebepler ve Uygulama Süreci

Gayrimenkul sahibi ile kiracı arasındaki ilişkiler, bazen dostane yollarla sona ererken, bazen hukuki yollara başvurulmasını gerektirecek şekilde anlaşmazlıklarla sonuçlanabilir. Özellikle kiracının tahliyesi, hem konut hem işyeri kiralarında en çok merak edilen ve yanlış bilinen konular arasında yer alır. Bu yazıda, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kiracının hangi hallerde tahliye edilebileceğini ve sürecin nasıl ilerlediğini ele alıyoruz.

Kiracı Tahliyesi Nedir?

Kiracının tahliyesi, kiralanan taşınmazın mal sahibi tarafından kira sözleşmesine son verilerek kiracının kullanımına son verilmesi ve taşınmazın boşaltılması anlamına gelir. Ancak bu işlem, tek taraflı iradeyle yapılamaz. Türk hukuku, kiracının korunmasını esas alan bir sistem benimsediğinden, tahliye ancak yasal şartlar altında ve çoğunlukla mahkeme kararıyla gerçekleştirilebilir.

Kiracının Tahliyesi İçin Geçerli Sebepler

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi (İki Haklı İhtarla veya Temerrütle Tahliye)

Kiracı kira borcunu zamanında ödemezse:

• Kiraya veren, noter veya yazılı ihtarla ödeme yapmasını ister.

• 30 gün içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren tahliye davası açabilir.

• Aynı kira yılı içinde iki kez haklı ihtar gönderilirse, dava yoluyla tahliye talep edilebilir.

2. Tahliye Taahhütnamesi

Kiracı, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı ve imzalı bir tahliye taahhüdü verdiyse ve bu tarih geldiği halde tahliye etmediyse:

• Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi veya dava açarak tahliye talep edebilir.

⚠️ Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ve ayrı bir belge olarak düzenlenmelidir.

3. Mal Sahibinin İhtiyacı

Mal sahibi (veya yakınları), taşınmazı kendisi, eşi, çocuğu vb. için gerçekten kullanacaksa:

• Sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Mahkeme, ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığını değerlendirir.

4. Taşınmazın Yeniden İnşası veya Büyük Onarımı

Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya kapsamlı tadilat için boşaltılması gerekiyorsa ve bu durumda kiracının kalması mümkün değilse:

• Tahliye davası ile kira ilişkisi sona erdirilebilir.

5. Kira Süresinin Sona Ermesi Yetmez!

Kira süresi dolmuş olsa bile, mal sahibi kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz. Sözleşme süresinin sonunda:

• Mal sahibi, en az 1 ay önceden yazılı bildirim yapmalı ve ancak yasal neden varsa tahliye talep edebilir.

Tahliye Süreci Nasıl İşler?

1. İhtarname veya Tahliye Taahhüdü gönderilir.

2. Kiracı belirtilen sürede taşınmazı boşaltmazsa:

3. İcra takibi ya da tahliye davası açılır.

4. Mahkeme, delilleri ve koşulları değerlendirerek karar verir.

5. Mahkeme kararıyla icra müdürlüğü tahliyeyi gerçekleştirir.

Kiracı Tahliyesinde Sık Sorulan Sorular

1. Kiracı çıkarılırsa tekrar aynı yere oturabilir mi?Mal sahibi, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmazı 3 yıl içinde başkasına kiraya veremez. Aksi halde eski kiracı tazminat talep edebilir.

2. Tahliye davası ne kadar sürer?Yoğunluk ve mahkemeye göre değişmekle birlikte ortalama 6–18 ay sürebilir. Bu nedenle süreç, sabır ve dikkat gerektirir.

3. Ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?Hayır. Kira sözleşmesi ve Borçlar Kanunu hükümleri gereği, yargı süreci tamamlanmadan zorla tahliye mümkün değildir.

4. Yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?Yeni malik, eğer kendisi taşınmazda oturacaksa, tapuya şerh verilmemiş kira sözleşmesi varsa ve 6 ay içinde bildirimde bulunursa tahliye talep edebilir.

Sonuç

Kiracının tahliyesi, belirli yasal şartlara bağlı ve oldukça teknik bir süreçtir. Mal sahiplerinin, kira sözleşmesi ve sürelere uygun hareket etmesi; kiracıların ise haklarını ve yükümlülüklerini iyi bilmesi önemlidir. Hatalı adımlar hem zaman kaybına hem de hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle tahliye süreçlerinde uzman bir avukattan destek alınması her iki taraf için de en sağlıklı yol olacaktır.